La rentabilidad de los alquileres destinado a las viviendas y su papel ante la proliferación de pisos turísticos
Desde la reforma introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019, lejos de consolidarse el objetivo de la nueva normativa de “coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda” y hacer frente a una situación de mercado en la que “sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler”, la proliferación de los pisos turísticos ha venido a agravar la compleja situación de acceso a la vivienda vía alquiler, sobre todo en las denominadas ‘zonas tensionadas’.
Uno de los factores que ha entrado en el debate es la rentabilidad para los propietarios de las viviendas destinadas a residencias. En un contexto marcado por una oferta crecientemente limitada, la promesa de una mayor rentabilidad ha conducido a una buena parte del parque de vivienda al alquiler turístico.
Sin embargo, investigaciones han mostrado que la rentabilidad media de los alquileres turísticos, ligada a la estacionalidad y con unos importantes elementos de gasto en mantenimiento, limpieza y servicios de atención a la llegada de huéspedes, se sitúa en torno al 6% de su valor de mercado anual, una cifra pareja al alquiler tradicional destinado a residencia.
Unido a esto, el establecimiento de mecanismos adaptados a la realidad de la vivienda como elemento de inversión, desde entidades privadas como la Agencia Negociadora del Alquiler y su herramienta destinada a adelantar la renta, hasta ayudas directas de organismos públicos municipales y autonómicos, pasando por las bonificaciones fiscales, mantienen al alquiler destinado a residencia como una opción lógica para los propietarios.
El mecanismo de adelanto de renta permite a los propietarios emplear su vivienda a arrendada como un valor para obtener de inmediato la rentabilidad que genere. Este mecanismo permite acceder a la cuantía de forma previa, sirviendo para establecer un encaje contable sin necesidad de demoras o de acceso a crédito.
Las bonificaciones fiscales, por otro lado, constituyen un plus de rentabilidad de las viviendas destinadas alquiler de residencia. Cuentan con varias líneas. Por un lado los gastos deducibles, como suministros, tales como agua, luz y gas, o inversiones destinadas a la reforma y mejora de las instalaciones de la vivienda. En la misma línea, se pueden deducir gastos específicamente generados del arrendamiento de la vivienda, como gestión o documentación.
Asimismo, los riesgos derivados del alquiler destinado a residencia, también cuentan con mecanismo como los seguros de impago, que cubren posibles situaciones de morosidad de los inquilinos.
La pérdida de oportunidad ante posibles beneficios derivados de la estacionalidad, queda compensaba en un contexto de subida del precio del alquiler por encima de los niveles de inflación, con un incremento anual del precio del alquiler que, desde 2019, se ha mantenido en valores en torno al 5,5%, registrándose únicamente una excepción en 2020 en un contexto marcado por la detención de la actividad económica ligada a la crisis sanitaria causada por la pandemia de COVID-19.
Frente a este elemento, el planteamiento a medio y largo plazo de los alquileres destinados a residencia amplía el potencial beneficio de orientar el uso de las viviendas a este destino por parte de los propietarios.
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