¿Comprar o alquilar? España, Alemania y el acceso a la vivienda

“España irá lejos en el camino que desean ustedes, los ingleses y los franceses: democracia, pornografía, droga, qué se yo. Habrá grandes locuras pero ninguna de ellas será fatal para España. (…) Porque yo voy a dejar algo que no encontré al asumir el gobierno de este país hace cuarenta años… La clase media española”. Estas son las palabras con las que Franco tranquiliza al General estadounidense Vermont Walters (según sus memorias) en lo que se refería al futuro político del país tras la muerte del dictador.

Esta clase media que Franco iba a legar como herencia para España se sustentaba en un pilar fundamental: la propiedad de la vivienda. El modelo de acceso a la vivienda de las clases asalariadas españolas se caracteriza por el acceso a la propiedad de la misma a través de una hipoteca bancaria. Este modelo formó parte del proyecto tardofranquista consistente en hacer de la clase proletaria una clase propietaria, ligando la construcción de la clase media al ladrillo y a la hipoteca: acceso a la vivienda en régimen de propiedad, nueva vivienda, propiedad horizontal y fácil acceso al crédito. Una orientación que queda apuntalada por el desincentivo de la puesta en alquiler de viviendas en propiedad.

Desde finales del siglo pasado la pérdida de certidumbres en materia económica y la flexibilización/precarización de las relaciones laborales minan la base sobre la que se sustenta este modelo: el salario. La demanda de propiedad solo se sigue garantizando a base de créditos a una mayoría asalariada, cuyas perspectivas y solvencia están en entredicho. Mientras tanto, se construye cada vez más: entre 1991 y 2009 se construyeron 7,5 millones de viviendas y la vivienda en propiedad aumentó considerablemente (llegando entre 2004-2008 a ser del 80%, INE). Las consecuencias del papel protagonista del ladrillo en la  economía española son más que conocidas. 

La particularidad del modelo español queda de manifiesto al compararlo con otros, como pueden ser el austriaco o el alemán. En el año 2018 la vivienda en propiedad en España -a pesar de haber menguado desde el 2009- era el 76,3%, mientras que en Alemania se trata del 51,2%. Comparando el régimen de tenencia de vivienda en ciudades grandes, la diferencia se acentúa (un 23,6% de personas viven en régimen de alquiler en la Comunidad Autónoma de Madrid, mientras que en el Land (Estado Federal) de Berlín son un 80%). 

Esta considerable diferencia en la forma de acceso a la vivienda se traduce a su vez  en una articulación muy diferente de las demandas y las movilizaciones relacionadas con la vivienda: no es casual que en España e hayan organizado fundamentalmente alrededor de agrupaciones de afectados por la hipoteca (como la PAH), mientras que en Alemania en torno a asociaciones de inquilinos. Unos son -al menos formalmente- propietarios, los otros arrendatarios, pero ambos ven peligrar de igual manera su derecho a una vivienda.

Del ladrillazo a los desahucios
Según datos del INE, en los últimos años se han iniciado alrededor de 25.000 ejecuciones hipotecarias de viviendas por año, pero durante los peores años de la crisis este número se triplicaba. Según la PAH desde 2008 hasta la fecha se han producido más de 1 millón de lanzamientos, entre ejecuciones hipotecarias y desahucios por impago de alquiler, con el agravante de que los ex-propietarios seguían quedando atados a la deuda al no ser automática la dación en pago.

De este modo, el modelo de vivienda al servicio del sector de la construcción no garantiza el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos, sino que, paradójicamente, tiene como consecuencia que alrededor de 3,5 millones de viviendas en España estén vacías a la vez que el acceso a la vivienda, en principio garantizado por la propiedad, se ve atado a una hipoteca. En una situación de fuerte aumento de los precios o de los tipos de interés (el Euribor llego al 5,4% en 2008), esta cae como una losa sobre los “propietarios”  aumentando el riesgo de impago. A ello se suman prácticas abusivas por parte de los bancos, grandes beneficiados de este modelo, con fórmulas como las cláusulas suelo o el cargo de los gastos hipotecarios al consumidor.

En este contexto se entiende que los movimientos de vivienda en España hayan germinado en torno a la hipoteca y especialmente a partir de la crisis económica que estalló en el 2008 y puso al aire las vergüenzas de este modelo. Las reivindicaciones (fundamentalmente concentradas en torno a la PAH) se materializaban en algunos puntos muy concretos: fin de los desahucios en caso de vivienda habitual o la cancelación de la deuda con la dación en pago -dado que en muchos casos se entendía que la vivienda no cubría toda la deuda. Paralelamente también han aumentado denuncias organizadas contra esas prácticas ilegales del sector financiero. No obstante, también han surgido de movimientos de inquilinos ante la subida de los precios de alquiler en España, fruto de la especulación y la invasión de pisos turísticos, como el Sindicat de Llogaters en Barcelona, que defiende unos alquileres justos y asequibles.

Tomar un respiro para asaltar a las inmobiliarias
La promoción del régimen de alquiler no se ve exento de problemas, siempre que la vivienda se pone al servicio de la especulación y el lucro. Alemania bulle actualmente en una marea de iniciativas que reclaman a lo largo y ancho del país unos alquileres más justos. Desde Baviera a Berlín, pasando por Leipzig o Hamburgo, los inquilinos e inquilinas se organizan para denunciar que les queda mucho mes a final de sueldo y que en gran medida esto se debe a una escalada global de los precios de alquiler. Para hacernos una idea, la mediana del gasto anual en viviendas de alquiler de entre 80 y 120m2 para nuevos contratos en las grandes ciudades había subido un 68% en Berlín, un 43% en Múnich, un 40% en Leipzig, un 29% en Hamburgo y un 27% en Colonia. Mientras tanto, los salarios han subido un 10,38% de media.

La punta de lanza del movimiento por unos alquileres asequibles se ha dado en Berlín. En 2018 decenas de miles de personas salían a la calle “contra la locura del alquiler”. Entre las demandas generales, una regulación severa de los precios del alquiler, el fin de los desahucios y una política de vivienda que luche contra la especulación. Todo ello hay que situarlo en el contexto del debate del “Mietendeckel” (“el tope del alquiler”), una ley que pretende poner precio máximo a las viviendas, una congelación de alquileres por cinco años, así como ciertas cláusulas sobre reformas de viviendas o transferencia de contratos. Aprobada en febrero de 2020, la derecha ha llevado esta ley al Tribunal Constitucional, alegando que interfiere en el libre acuerdo entre las partes firmantes de un contrato.

Sin embargo, las demandas van más allá en una parte del movimiento de inquilinos e inquilinas. Deutsche Wohnen  & Co. Enteignen (“Expropiar a Deutsche Wohnen & CIA”) considera que una regulación es “un respiro” para quienes viven en alquiler, pero que sin tocar la estructura de la propiedad de la vivienda, solo es postergar el problema de la vivienda a unos años más adelante. Exigen la expropiación de casi 200.000 viviendas, concretamente de todas aquellas en manos de inmobiliarias con más de 3.000 unidades como Deutsche Wohnen, Akelius o Vonovia. Para ello, piden un referéndum, que ha pasado la primera fase de recogida de firmas y que parece que está a punto de ser validado constitucionalmente. Desde entonces, quedaría una segunda recogida de firmas y finalmente la votación.

Si el Tribunal Constitucional decidiera tumbar el Mietendeckel y la regulación estricta de los alquileres quedara en suspenso, después de tener un gran apoyo popular, sería por un lado un mazazo para decenas de miles de personas que llegan muy precariamente a fin de mes; por otro, probablemente el espaldarazo definitivo para que una población ahogada económicamente y concienciada en la lucha por el acceso a la vivienda se lance a engordar las filas del movimiento de expropiación, como único camino para acabar con la vivienda como mercancía y producto especulativo.

La vivienda como necesidad, no como mercancía
La vivienda es una necesidad básica. Convertirla en una mercancía significa supeditar dicha necesidad al beneficio del negocio del que es objeto, ya sea por la acaparación de la propiedad en grandes inmobiliarias que luego las alquilan; ya sea por el fomento de la propiedad particular en base al crédito, en una alianza de constructoras y sector financiero. En ambos casos, siempre sale ganando la clase propietaria y capitalista y pierde la clase trabajadora. Además, este sistema genera contradicciones no sostenibles en el tiempo: por un lado, en España haya millones de viviendas vacías a la vez que se ejecutan miles de desahucios («Es indecente, gente sin casas, casas sin gente» como cantaba Silvia Pérez Cruz); por otro, que en Alemania se sigan construyendo o renovando viviendas de lujo, mientras escasea la vivienda asequible y los precios de los alquileres se disparan. En definitiva, hacer negocio con las necesidades sociales básicas con una perspectiva antisocial y antidemocrática.

Tanto la necesidad de arrancar una renta cada vez mayor en forma de alquiler para engrosar las arcas de las grandes inmobiliarias, como la de la de vender a un precio insultante (o sacar pellizcos a los salarios en concepto de “servicios financieros”) se topan antes o después con los perjudicados: la mayoría de la ciudadanía que vive de su salario y que necesita un lugar donde vivir, tensionando el sistema hasta que, en algún momento, saltan las costuras. En esta situación, todas las políticas de control del precio de la vivienda son necesarias y bienvenidas, porque dan un respiro a quienes se ven con un pie en la calle, pero el objetivo no puede ser otro que sustraer la vivienda de la lógica mercantil. Por eso, el movimiento expropiatorio en Berlín pone el foco en el núcleo del propio sistema, la acumulación de la propiedad privada, razón que le ha ganado ataques furibundos desde las grandes empresas interesadas y desde los partidos políticos aliados de las mismas. Sin embargo, este es el camino que hay que recorrer: la socialización de la vivienda, tanto de nueva construcción como adquiridas vía expropiación, es la única vía de garantizar que no haya tanta gente sin casas y tantas casas sin gente.

* Luis Sanz Jardón y Jaime Martínez Porro (@iacbe), militantes de IU Berlín.