Defectos constructivos en vivienda durante la crisis del coronavirus

Todos los sectores laborales en España se están viendo afectados por la situación actual y por las medidas ejecutadas por los gobierno, tanto el nacional como los autonómicos. En el ámbito de la construcción, esta crisis ha llevado golpeado fuertemente a una industria que ya había sido duramente castigada en la anterior crisis económica de 2008.

Estado de alarma en primavera, confinamiento total

El golpe más duro a la economía española se produjo entre marzo y junio, cuando se decretó el estado de alarma con confinamiento total salvo para las actividades esenciales.

El hecho de que la población tuviera que estar forzosamente más tiempo en sus casas indudablemente afectó en la consideración que se tiene de nuestros propios hogares y las condiciones mínimas que deben reunir. De este modo,  los propietarios son más conscientes y les afectan más los daños de los que adolecen sus viviendas, dado que saben que es imprescindible que cumplan los necesarios requisitos de habitabilidad para que sean adecuadas y confortables, puesto que van a pasar largos períodos en ellas. 

Daños que por entonces habían pasado desapercibidos, o tolerados en viviendas de obra nueva, ahora se han hecho mucho más molestos. Humedades de condensación, fisuras en los marcos de las puertas,  filtraciones de aire a través de las ventanas, mal aislamiento acústico o fallo en el funcionamiento de los “shunts”, antes no se reclamaban.  Ahora se hacen largos listados de daños para que sean recogidos en un levantamiento de daños por un perito, para su posterior reclamación.

Asimismo,  problemas de instalaciones, o la falta de la debida eficiencia energética, que puede suponer un gran coste anual, son reclamaciones muy recurrentes. A pesar de que supuestamente se construye mejor que hace una década, hoy en día han aumentado exponencialmente las quejas de esa índole a las promotoras, dado que los propietarios están más concienciados y no aceptan esos vicios constructivos que menoscaban la habitabilidad de los inmuebles.

Para esas situaciones existen acciones contempladas dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) donde se incluyen plazos de garantía en función de los daños a reclamar.

Entran aquí los denominados vicios ocultos, que son los que menos espacio de tiempo permiten para su reclamación, pero también otros como defectos estructurales y los que afecten a la habitabilidad.

¿Cómo reclamar vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos que aparecen en un determinado bien, en este caso la construcción de un inmueble, y que no son detectables en el momento de la compra del bien. En el ámbito inmobiliario están a la orden del día, hasta el punto de que existen mucha jurisprudencia sobre ello y empresas especializadas en la detección de estos fallos constructivos.

Dado que se debe realizar un informe pericial en aras de determinar la causa de los daños y su valoración, y estudiar la viabilidad de la reclamación judicial en su caso.

Para actuar de manera acertada en estos casos es recomendable dejarse asesorar por profesionales del ámbito jurídico y también en materia pericial, como proponen desde https://dpcon.es/.

Los vicios ocultos pueden tener varias soluciones. La reparación in natura ocurre cuando se repara ese bien dañado para devolverlo a su estado inicial. La segunda opción es la reparación por equivalencia, que consiste en realizar una compensación económica para solventar el daño.

La responsabilidad civil del promotor por defectos constructivos siempre está presente, pero para ello hay que determinar la cuantía del daño, si se cumplen todos los requisitos para reclamar ese daño y que el plazo de tiempo previsto no se haya agotado.

¿Qué plazo permite la LOE para estas acciones de reclamación?

La LOE establece tres plazos de garantía en función de la importancia de los daños por la mala construcción. El más prolongado en el tiempo son 10 años y afecta a los defectos que perjudiquen la seguridad estructural del edificio.

Si son defectos de habitabilidad, que impiden en uno habitable del inmueble, este plazo se reduce a los tres años. Finalmente, existe otra posibilidad, y es que aparezcan daños derivados de una ejecución deficiente, los llamados daños de acabado.

En estos casos el periodo de tiempo es de solo un año, por lo que hay que estar más cautos ante esas situaciones. Para que ocurra este fenómeno los defectos han de exteriorizarse pasado un tiempo inferior o igual a un año desde la entrega de la vivienda, pero aun así el propietario tendrá un plazo de prescripción de dos años desde la aparición de esos daños.

Es decir, un año desde la entrega de la vivienda es el plazo de garantía para los daños de acabado, pero la oportunidad de reclamar esos vicios ocultos de acabado es de dos años tras descubrirlos.

Otro apunte importante es determinar qué son los vicios ocultos, pues para ello es necesario que el comprador no los conozca antes de adquirir la propiedad, que sean previos a la compraventa, que sean considerados graves y que estén ocultos, es decir, que no sean fácilmente detectables por el propietario.