Sindicat de Llogateres de Catalunya: «Es necesario debatir el modelo de Vivienda de Protección Oficial»
El Sindicat de Llogateres de Catalunya, aprovechando el anuncio del Gobierno catalán de construir 5.000 pisos de alquiler asequible en los próximos 3 años, desea plantear las siguientes reflexiones sobre la Vivienda de Protección Oficial (VPO). Reflexiones que deben servir para iniciar un debate crítico en la sociedad.
La VPO, una herramienta para desmercantilizar la vivienda y compatible con la transición ecosocial
A pesar de los cambios legales recientes que dificultan la liberalización de las promociones, el actual modelo de VPO sigue orientado a garantizar las ganancias privadas de promotoras, constructoras y empresas propietarias. Los cálculos de amortización de la inversión (privada pero subvencionada públicamente y a menudo en terrenos públicos) que el Sindicat realiza en las promociones en las que tiene actividad sindical muestran enormes tasas de rentabilidad. Las promociones con cesión de 50 o 75 años se amortizan por completo (se paga el préstamo al 100%) en 15 o 20 años, calculando sobre los «precios asequibles» legales. A partir de ese momento, todos los pagos de alquiler de las inquilinas se convierten en beneficios directos para los rentistas. De esta manera, se contribuye a engordar los activos de grandes tenedores, bancos y otros operadores que ven aumentar sus activos y su poder de mercado sobre el parque de viviendas.
Para el Sindicat, el principal objetivo de impulsar un sistema de alquiler público no debería ser establecer un mercado de alquiler asequible, sino promover un sector en el que la vivienda no sea una mercancía. Debemos ser conscientes de lo que plantea la patronal inmobiliaria y lo que los gobiernos en general están asumiendo acríticamente: planificar un modelo de alquiler segmentado en el que exista un sector de mercado privado a «precio libre» y un sector público-privado que garantice enormes beneficios y, al mismo tiempo, recoja a parte de las inquilinas que no pueden pagar los precios «libres». Esta estrategia tiene nombre: «build to rent». Congresos como The District, celebrado recientemente en Barcelona, y ante el cual protestamos, organizan sesiones específicas sobre este tema. A diferencia del capital inmobiliario, nosotras defendemos un modelo público de acceso universal. Los llamados «precios asequibles» (precios legales establecidos por decreto) no lo permiten. Por el contrario, la primera reforma mínima indispensable es eliminar el tope mínimo de ingresos para acceder a la VPO. La segunda es reducir los precios al máximo posible a expensas de los márgenes de beneficio, para poder garantizar el acceso gratuito a una parte de las viviendas de la promoción y con un sistema de precios progresivos en función de los ingresos de las unidades de convivencia. Por último, debemos aspirar a tener en formato 100% público todas las herramientas necesarias para la promoción y gestión del parque público de viviendas.
Actualmente la crisis ecológica es innegable. Ningún debate sobre la construcción puede ocultarse detrás de la «necesidad social» para no enfrentar las consecuencias de impulsar nuevamente el modelo de ladrillo. Sí, impulsar. Con subvenciones públicas destinadas a construir VPO, se vuelve a engrasar una maquinaria que en el conjunto de España ha tenido consecuencias alarmantes en términos de impacto territorial. Pero además, es necesario preguntarse hasta qué punto es necesario construir para garantizar 10,000 pisos de «alquiler asequible» (1). Quizás en algunos municipios específicos sí, es necesario considerarlo detenidamente, pero en términos generales afirmamos que no. Según datos del INE, solo en el municipio de Barcelona hay más de 75,000 pisos vacíos (2). El Observatorio Metropolitano de la Vivienda hizo público este año un informe que anunciaba la futura liberalización en los próximos 20 años de más de 50,000 pisos de VPO en la provincia de Barcelona (3). No son solo datos. La lucha del Sindicat contra el proceso de expulsión de inquilinas de la Obra Social La Caixa puede dar fe de ello en primera persona, como hemos planteado con la campaña “Destapem la caixa” (4). Los datos hablan por sí solos, no es necesario construir. Es necesario un proyecto de expropiación de viviendas vacías para cumplir con la función social del suelo destinado a usos residenciales. La expropiación es ineludible en los casos de viviendas socialmente ya pagadas, como las acumuladas en activos de la SAREB. Y como sociedad que debe buscar una relación diferente con el entorno biofísico, volver al ladrillo es algo que no nos podemos permitir.
El argumento clásico en defensa del actual modelo de VPO es que la promoción de viviendas a «precio asequible» influirá en el precio de mercado, haciéndolo tender a la baja. Preguntémonos en qué medida esta herramienta sería útil en la actualidad. El informe «Estructura y concentración de la propiedad de viviendas en Barcelona» del Observatorio Metropolitano de la Vivienda (5) nos dice que en Barcelona hay 290,000 pisos de alquiler que «vuelven» al mercado cada 7 años. De hecho, en Barcelona se firman alrededor de 70,000 contratos de alquiler cada año. El precio promedio del alquiler en el mercado privado actual es de más de 1,000€. ¿Cuántos pisos sería necesario construir para reducir este precio? ¿Y para lograr exactamente qué, situarlo en algún punto entre los 540€ del alquiler protegido y los 1000€ del mercado? Queremos un modelo de VPO para desmercantilizar la vivienda, bajo control democrático y para satisfacer las necesidades de la clase trabajadora del país. Pero no nos engañemos, esta no es la herramienta para intervenir de manera rápida y eficiente en los precios de mercado. Las herramientas son una regulación de precios efectiva y audaz, y un poder inquilino organizado en torno a los colectivos que defienden el derecho a la vivienda para presionar directamente a los rentistas.
Además, actualmente se siguen haciendo promociones de VPO para la venta privada. De esta manera, la VPO continúa siendo uno de los principales mecanismos de mercantilización de la vivienda, ampliando el sector privado para la venta con fondos públicos, como se ha hecho durante décadas, con el resultado de cientos de miles de pisos subvencionados que han contribuido a inflar burbujas especulativas y, paradójicamente, a hacer la vivienda más inaccesible. Esto es otra barbaridad a la que poner fin: la progresiva privatización del suelo. Por el contrario, debemos luchar por iniciativas municipales que recuperen suelo privado y lo destinen a usos decididos democráticamente y fuera de la lógica de mercado.
Por último, una advertencia para aclarar términos. Rentistas, patronales inmobiliarias, medios de comunicación y políticos están contribuyendo a difundir una narrativa distorsionada sobre los precios asequibles y el alquiler social, mezclando conceptos de manera torpe para generar confusión. En Cataluña, el alquiler social es una medida destinada a que los grandes tenedores de viviendas se vean parcialmente obligados (ante multas administrativas) a ceder viviendas a inquilinas y personas hipotecadas o que han recuperado viviendas vacías, siempre que estén en riesgo de exclusión residencial. En estos casos, el alquiler se calcula en función de los ingresos de la unidad de convivencia afectada por un posible desahucio. En cambio, los «precios asequibles» corresponden a los precios de las promociones de VPO, viviendas que no están destinadas a personas en riesgo de exclusión residencial y que se establecen legalmente por debajo del precio libre de mercado.
Hasta aquí se ha presentado una reflexión, en varios ejes, de carácter general. Pero no queremos olvidar la realidad de las inquilinas de VPO. Parte de nuestra lucha sindical está aquí y todo comienza siempre en el mismo punto: la sensación de las inquilinas de que hemos sido estafadas.
Abrimos las ventanas: ¿qué sucede dentro de las viviendas protegidas?
Las VPO se gestionan con la misma lógica que guía la actuación de los gigantes financieros e inmobiliarios en el mercado libre: salvajismo y rentabilidad. Suben los precios tramposamente, deciden libremente a quiénes renuevan o no los contratos, incorporan cláusulas completamente abusivas y se desentienden por completo de sus obligaciones como arrendadores a la hora de atender las comunicaciones con las inquilinas o la responsabilidad del mantenimiento.
Las propiedades y gestoras de VPO sistemáticamente vulneran los precios máximos decretados con una larga lista de artimañas: gastos adicionales en fondos de mantenimiento que descargan las obligaciones legales de la propiedad en las inquilinas, cobro del IBI, seguros de impago, facturas de suministros energéticos desproporcionadas con la excusa de la incorporación de nuevas tecnologías sostenibles, obligación de alquilar estacionamiento y trastero, etc. El «precio asequible», recordemos, es el establecido legalmente por decreto. Es común que la factura final de la inquilina sea unos 100 o 150€ más al mes.
Otro drama común es la extinción de contratos de alquiler, un proceso que continúa a discreción de la propiedad. Puedes cumplir con los requisitos de solicitante de VPO actuales, pero si cuando finaliza tu contrato de alquiler, que actualmente dura 7 años, mucho menos de lo que dura la concesión, puedes quedarte en la calle. De hecho, vergonzosamente, el desahucio es una herramienta común en el sector de las VPO. También en el caso de impago por incapacidad económica sobrevenida o finalización de contrato en personas en riesgo de exclusión residencial, ya que gran parte del sector privado que colabora con la Generalitat está blindado ante la obligación de ofrecer alquiler social, a pesar de ser efectivamente grandes tenedores, como ya hemos informado en una carta al gobierno. En este sentido, es urgente la reforma de la ley 24/2015 en su artículo 9.b) 1º.
Los contratos que firman las inquilinas de VPO son infernales, en muchos casos llenos de cláusulas abusivas que ridiculizan las que existen en el mercado privado. Los contratos no se pueden negociar, debido a la obligación de que sean iguales para todas las inquilinas. Podemos estar de acuerdo con el principio de igualdad, pero no con eliminar de un solo plumazo cualquier posibilidad de resistencia de las inquilinas a los abusos. Lo más grave de todo es que estos contratos están respaldados por los visados de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. ¿Cómo es posible que un organismo público de gestión de vivienda permita estos contratos? ¿Cómo es que el sector público respalda la violación flagrante de los derechos sin cuestionar cláusulas abusivas o que incluso contradicen visiblemente la ley?
Tampoco se puede hablar de VPO sin mencionar los constantes problemas de mantenimiento y conservación. Todas las promociones, poco tiempo después de ser inauguradas, manifiestan problemas importantes derivados del uso de materiales de baja calidad. Bien, si la propiedad se hiciera cargo diligentemente, quizás no sería tan problemático, pero la realidad es que suele blindarse de estos supuestos en los propios contratos.
En el día a día, es importante dejar claro que ser inquilina de VPO no es ningún privilegio. Todas las inquilinas del país deben saberlo. El Sindicat asume como propias dos tareas inevitables. Por un lado, organizar a las inquilinas de VPO para que ejerzan sus propios derechos y se conviertan en una oposición activa a las agresiones de los rentistas de VPO. Por otro lado, promover información veraz sobre la VPO para evitar la estigmatización de las personas que «disfrutan» de una vivienda de alquiler regulado.
Somos las mismas inquilinas las que abrimos el camino hacia cambios fundamentales
Frente a esta situación, además de impulsar un debate profundo para transformar radicalmente todo el sector de VPO y adaptarlo a los intereses de la clase trabajadora y los sectores populares del país, hacerlo compatible con las necesidades de la transición ecosocial y combatir el lucro que se obtiene a expensas del derecho a la vivienda, también podemos tomar medidas concretas. El Sindicat de Llogateres mediante su acción sindical en la VPO no solo sirve a las inquilinas para defenderse de los abusos diarios, sino que promueve líneas de transformación inmediata.
En primer lugar, trabajamos para garantizar los derechos sindicales de las inquilinas de VPO. Hablamos de derechos fundamentales como el derecho de reunión, el derecho a sindicarse, el derecho de representación y negociación colectiva bajo el principio democrático (derecho a revocar a la delegada y obligación de refrendar en asamblea cualquier propuesta), etc. Y dejarlo por escrito en los reglamentos de convivencia adjuntos a los contratos de alquiler, que actualmente no contemplan más que obligaciones y sanciones adicionales para las inquilinas.
En segundo lugar, porque queremos formas de vida comunitaria alternativas, apoyamos el modelo cooperativo. Cooperativizar la tenencia de la vivienda nos permite pensar en cómo romper con el esquema de vida individualista que promueve la arquitectura vinculada a la VPO. Impulsar el protagonismo de las inquilinas en los procesos de diseño de las viviendas y las zonas comunes es la condición de posibilidad de incluir la diversidad de todas las formas de convivir. Y, como decíamos recientemente en el convenio de colaboración que firmamos con Sostre Cívic, un proyecto de vivienda cooperativa, debemos demostrar que las inquilinas no necesitamos rentistas para vivir.
El Sindicat de Llogateres de Catalunya tiene en su programa impulsar de manera exponencial el parque público de alquiler del país. Pero que nadie se equivoque, somos extremadamente críticos con el modelo actual. Y continuaremos luchando por transformarlo.
–
(1) https://web.gencat.cat/ca/actualitat/detall/10.000-nous-pisos-de-lloguer-social-en-tres-anys
(4) https://destapemlacaixa.sindicatdellogateres.org/habitatge-de-desproteccio-oficial/
(5) https://www.ohb.cat/wp-content/uploads/2022/11/O22010_Lab_Propietat_2021.pdf
Relacionado
