La victoria del Sindicat de Llogateres contra el Fondo buitre Azora, condenado por imponer cláusulas abusivas al alquiler, podría sentar precedente judicial

El juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona ha declarado nulas por abusivas diversas cláusulas incorporadas a los contratos de alquiler del fondo de inversión Azora, gran tenedor de viviendas en régimen de alquiler en España con alrededor de 13.000 inmuebles en propiedad.

La sentencia, llega cerca de dos años después de la demanda interpuesta por la vecina de Granollers (Barcelona) Sílvia Torres, asesorada por el Sindicato de Llogateres en colaboración con el Colectivo Ronda.

Entre las cláusulas anuladas por ilegales y por ir contra los derechos de los arrendatarios destaca una relativa a la «bonificación de la renta» que permitía a Azora aplicar un aumento del 30 % del precio del alquiler a partir del tercer año de contrato, «una subida abismal», apunta la sentencia.

En 2020, la demandante pasó de pagar 690 euros al mes a ser requerida a hacer frente a 1.100 euros tras tres años en el inmueble, un incremento interanual muy por encima del IPC. «Tres meses antes de que finalizara mi contrato anterior se me dice el aumento de la cuota de alquiler, no lo pude tener en mis manos hasta el mismo día de la firma», explica Sílvia.

A propósito de esa cláusula, la juez valora que se pretende «evitar la aplicación de la normativa legal», que impide que durante la vigencia del contrato se apliquen revisiones de la renta que superen el IPC interanual, y que pretende ser en realidad «táctica contractual» destinada a provocar que el arrendatario se vaya de la vivienda.

Más allá, la sentencia impone la nulidad de otras 8 cláusulas contractuales, incluyendo la aplicación de una penalización económica del 300 % del precio diario del alquiler por la demora en la entrega de las llaves, la imposición de la posibilidad de que el arrendador pueda realizar visitas periódicas al inmueble o la retención de la totalidad de la fianza por la existencia de desperfectos mínimos, entre otras.

De hecho, de las cláusulas denunciadas, la sentencia sólo otorga validez a la autorización por parte del inquilino a ser incorporado en registros de morosos en caso de incumplimiento de la obligación de abonar la cantidad mensual requerida.

El Colectivo Ronda, asesor jurídico de la demandante, ha destacado en un comunicado que esta sea la primera vez que un juzgado en España condena la inclusión de cláusulas abusivas y que generan desequilibrios entre arrendadores y arrendatarios en los contratos de alquiler impuestos por el fondo inmobiliario Azora, compañía matriz de las empresas Lazora, Encasa Cibeles y Témpore Properties. Azora tendrá ahora veinte días para apelar a la Audiencia Provincial de Barcelona la sentencia.

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Comunicado Sindicat de Llogateres / Comunicado en català

Hemos ganado el juicio contra Azora, el tercer fondo buitre más grande del Estado

Este es el primer paso en la lucha contra las cláusulas abusivas que miles de inquilinas nos encontramos en nuestros contratos.

Por primera vez, un juzgado del Estado español ha condenado la inclusión de cláusulas abusivas y que generan desequilibrios entre arrendadores y arrendatarios en los contratos de alquiler. Y, por primera vez, el Sindicat de Llogateres, junto con el Col·lectiu Ronda, sienta al banquillo de los acusados el tercer fondo buitre más grande del Estado: Azora, compañía matriz de las empresas Lazora, EncasaCibeles y Témpore Properties, que cuentan con un total de 13.000 viviendas en todo España y gestionan 20.000.

La lucha contra Azora continúa dando frutos: de la regulación de alquileres en las cláusulas abusivas

El año 2019 centenares de locatarias de 9 promociones de Azora por todas partes Cataluña se organizaron contra subidas de alquiler abusivas. Su lucha fue la punta de lanza para conseguir la regulación de alquileres catalana. Azora, el tercer fondo buitre con más viviendas del Estado, siempre se negó a negociar con nosotros. Pero gracias a la regulación de alquileres, tuvo que renovar todos los contratos a sus locatarios sin subidas de alquiler.

Una de estas locatarias es Sílvia, quién desde el primer momento denunció la incorporación de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler. Una de ellas le imponía una actualización de la renta del 30% pasante desde los 690 euros que pagaba mensualmente en el momento de formalizarse el contrato el enero de 2020 a casi 1.100 euros a partir del tercer año. Decidimos iniciar un litigio contra Azora con el Col·lectiu Ronda, con quien tenemos un convenio de colaboración. Tardamos tres años al sentar a Azora al banquillo de los acusados. Ha merecido la pena: hemos ganado judicialmente a Azora.

El resultado puede cambiar el futuro de miles de inquilinas

La sentencia considera abusivas y fraudulentas 9 de las 10 cláusulas denunciadas como vulneradores de derechos. Este es un precedente inédito en el Estado español dado que es el primer juicio contra la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler y, por lo tanto, abre las puertas a cambiar el futuro de miles de personas que viven de alquiler y están afectadas.

Esto solo es posible gracias a la lucha de las afectadas por Azora y gracias la estructura autónoma que aportamos las 3.000 afiliadas. Sigamos organizándonos por bloques y propiedad, la ofensiva continúa!

Cuáles son las cláusulas abusivas que han sido revocadas?

1. “Bonificaciones fraudulentas”: Una de las cláusulas abusivas más destacadas son las llamadas “bonificaciones”. Bajo este término, Lazora impone subidas de alquiler interanuales que superan el IPC. Concretamente impone subidas de hasta el 20% una vez se han superado los 3 primeros años de contrato (en contratos de 7 años). Esta cláusula es contraría en el Decreto Ley de marzo del 2019 que prohíbe incrementos por encima del IPC.
Queda anulada para infringir el contenido legal de la nueva regulación de la LAU por medio del Decreto Ley de marzo de 2019 que prohíbe explícitamente incrementos o modificaciones de la renta durante la vigencia del contrato que superen el IPC. A banda, considera que la cláusula no cumple el principio de transparencia por su redactado ambiguo, poco claro y poco comprensible, puesto que parte de un precio inicial a partir de una supuesta «bonificación» a la adenda del contrato de arrendamiento que no explicita la carga real económica que hay que acabar pagando en el ninguno de 36 meses. Una rúbrica que, según la sentencia es «una maquinación» para «sortear o evitar la aplicación de la normativa legal» del hecho que la renta mensual respecto de la inicial no puede superar el incremento del IPC en contratos que tienen una vigencia mínima de 7 años, como es el caso.

2. Seguro de impago: En los contratos Lazora hace pagar al arrendatario un seguro por impago.
Se considera que vulnera todos los derechos reconocidos legislativamente porque graba al arrendatario un gasto que beneficia y responde a los intereses del arrendador, «rompiendo el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes en una relación contractual». Y en este caso, el arrendador es un gran tenedor. «En la legislación de arrendamientos de carácter tuitivo, en ningún caso se dispone o establece la posibilidad de exigir o cuando menos de repercutir los gastos que puedan generar medidas que garanticen la solvencia del arrendatario» puesto que «el arrendador dispone de mecanismos que permitan consultar [esta solvencia] con carácter previo» Pero incluso así, la sentencia recuerda que una situación de riesgo por impago o insolvencia «es inherente a cualquier contrato de arrendamiento». Y en el supuesto que se contrate un seguro, es el consumidor quien tiene derecho de escoger la compañía aseguradora y en ningún caso esta puede ser impuesta por el arrendador.

3. Falsa declaración de negociación de las cláusulas: Una de las cláusulas más controvertidas dentro del contrato es la que afirma que cada una de las cláusulas han sido negociadas individualmente entre la empresa arrendadora y el arrendatario.
A banda que ninguno de las cláusulas ni elementos contractuales pudieron ser negociadas ni tampoco contrastadas con la opinión de ninguno abogado y experto, dado que Lazora se negó, el hecho de incluir esta cláusula supone un reconocimiento tácito de la propia abusivitat de la parte arrendadora, puesto que la normativa comunitaria establece la exclusión de control judicial de aquellas cláusulas negociadas individualmente pero imponen la carga de la prueba al empresario que lo alega. Esta cláusula, pues, pretende excluir «esta carga probatoria que la legislación impone, asegurando una prueba abstracta y genérica en todos los contratos» e impone la carga de la prueba de la no negociación individual en el consumidor, contraviniendo la legislación en esta materia.

4. Posibilidad de retención de fianza: La empresa se reserva el derecho de retener la totalidad de la fianza si no se cumple con alguna de las condiciones de retorno de la vivienda, por muy ínfima que sea, por ejemplo, haber pintado las paredes de un color diferente al blanco.
Se considera que esta cláusula limita de manera desproporcionada los derechos del arrendatario, dado que «aspectos como una variación cromática de la vivienda no supone un desgaste ordinario» y en este caso, obliga al arrendatario a tener la vivienda pintada de blanco. La sentencia considera que en el supuesto de que esta limitación cromática no se respete, la vivienda «no se vuelve en un estado de desgaste ordinario, supone implícitamente restituirlo en un estado mejorado», puesto que el mero transcurso de tiempo supone un deterioro y no se pueden exigir al arrendatario los gastos que excluyen el deterioro ordinario.

5. Penalización por demora en la entrega de claves: Azora impone el pago de hasta el 300% del precio del alquiler por día, por cada día que se atrase la entrega de claves. Esto quiere decir que si un alquiler es de 900€, el qué correspondería a unos 30€ por día, por cada día que el locatario esté en el piso fuera de contrato supondría un coste de hasta 90€ diario. No se prevén penalizaciones equivalentes por el caso que quién incumpla sea Lazora.
Se considera nula para establecer indemnizaciones o penalizaciones en un consumidor desproporcionadas. De entrada, considera errónea la redacción atendiendo que no explicita que esta ocupación se haga «sin pagar la renta pactada», puesto que siendo así el perjuicio exigido por la propiedad (pago de renta, pérdida de oportunidad de alquiler, pago de gastos de comunidad, etc.) deja de tener sentido. Así mismo, ni que se hiciera constar en la cláusula esta imposición en el supuesto de que no se pagara el alquiler, esta igualmente es desproporcionada por el hecho que el arrendatario está obligado a pagar el alquiler por todo el tiempo que siga en el piso (y si no es así, un juicio por falta de pago ya permite al arrendador recuperar estos gastos). Por otro lado, la fianza previa entregada ya permite compensar los posibles perjuicios una vez acabada el contacto.

6. Renuncia a derechos en caso de interrupción de los suministras: Esta cláusula exonera de responsabilidad a Azora en caso de interrupción de los suministras por causa ajena al arrendador, impidiendo al arrendatario ninguna indemnización a su favor, ni suspensión, reducción o condonación de las condiciones debidas del contrato.
Es nula porque vulnera los principios rectores que regulan la materia. La LAU establece la obligación del arrendador de garantizar «la habitabilidad de la vivienda» y especialmente cuando en esta cláusula se permite la posibilidad que lo suministras vayan a nombre del arrendador, sin posibilidad que se puedan contratar de manera individualizada. A banda, hay un principio de no reciprocidad puesto que en el supuesto de que el arrendador no cumpla con su obligación contractual de garantizar la habitabilidad del inmueble, se niega al arrendetari el derecho, reconocido también legalmente, respecto a la posibilidad de pedir resolución del contrato por carencia de esta habitabilidad.

7. Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado: Cláusula que establece que el arrendador podrá acceder a la vivienda, previo aviso en el arrendatario, con el objetivo de comprobar el buen estado y funcionamiento de los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda.
Es nula por no respetar los principios de igualdad de derechos y deberes de ambas partes y acontecer contraria a la normativa, puesto que la ley obliga al arrendatario a responder de la buena conservación y mantenimiento del inmueble en el momento de extinguirse la relación contractual (punto que explicita el mismo contrato de Azora) y por tanto no está obligado a permitir visitas periódicas del arrendador. «Solo con la restitución de la posesión [de la vivienda] al finalizar el contrato, es cuando el arrendador puede comprobar que el arrendatario ha cumplido con su deber [de conservación]».

8. No devolución de gastos en caso de que el arrendador incumpla el contrato: En ningún caso se prevé la devolución de ninguna cantidad desembolsada durante la ejecución del contrato por parte del arrendatario ni tampoco el derecho a recibir ninguna compensación aunque sea el arrendador (por ejemplo por mal mantenimiento de la vivienda) quien incumpla el contrato.
Porque es contraria a la legislación, que establece la posibilidad que el arrendatario pueda resolver el contrato o solicitar la restitución de la renta pagada cuando el arrendador no cumpla con los deberes de realizar las obras necesarias y de conservación de la vivienda. A banda que incumple los principios jurídicos de cualquier contrato, donde recíprocamente, el incumplimiento por cualquier de las partes (y no solo del arrendatario) de las obligaciones del contrato mujer derecho a la otra parte a exigir el cumplimiento de esta obligación o a promover la resolución.

9. Gastos por incumplimiento: Se estipula que ante cualquier incumplimiento (impago o actualizaciones de cantidad) será el arrendatario quien tendrá que asumir los gastos judiciales o extrajudiciales.
Porque no respeta el contenido de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que recoge el criterio general de condena en costas de un procedimiento civil sin tener en cuenta otros matices que se puedan considerar y sobrepasando las competencias del legislador o el juez.

*Traducción: Tercera Información.

*Con información de EFE.