Freno a los pisos turísticos: solo se podrán abrir previa aprobación expresa de la comunidad de vecinos

Nuevo avance en el control y regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), que se produce después de ocho años de presión y movilización del movimiento vecinal. El próximo 3 de abril entrará en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que para abrir un piso turístico en un edificio residencial será necesaria la “aprobación expresa” de “las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. La modificación, que fue publicada el pasado 3 de enero en el BOE dentro de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y figura en su disposición final cuarta,deja claro que si un piso turístico comienza a funcionar sin esa aprobación expresa, el presidente de la comunidad de vecinos podrá requerir “la inmediata cesación” de la actividad, “bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.

Es decir, el promotor de una VUT, antes de ponerla en marcha, deberá solicitar a la comunidad de vecinos su aprobación, que se producirá en una reunión de junta con el voto afirmativo de al menos las tres quintas partes de los propietarios, el 60% del total. En julio del año pasado, la Confederación Estatal de Asociaciones Vecinales (CEAV), de la que forma parte la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), trasladó al ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, una propuesta elaborada por la federación madrileña que incluía que para abrir una VUT fuera necesario el 75% del voto afirmativo de los propietarios. Aunque el Gobierno ha aprobado un porcentaje menor, la FRAVM considera todo un éxito el nuevo requisito de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Además, el cambio de esta norma recoge otra demanda de la organización vecinal, que no sea necesario modificar los estatutos de una comunidad de propietarios para impedir la apertura de un piso turístico. Hasta ahora era necesario aprobar para ello una modificación de estatutos y su su presentación en el Registro de la Propiedad, con el consiguiente pago de unas tasas que ascienden a varios miles de euros.

Por otra parte, la modificación de la LPH incluye que la comunidad también podrá (con el mismo porcentaje del 60% de las cuotas de los comuneros) aprobar “cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice” una actividad de piso turístico, “siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %”.

Estos acuerdos no tienen carácter retroactivo, de tal forma que las VUT que ya ejercen legalmente su actividad podrán seguir haciéndolo “con las condiciones y plazos establecidos” en la normativa sectorial turística que se usó para abrir el negocio. Las novedades afectan solo a los pisos turísticos que se pongan en marcha a partir de ahora. Huelga decir que las VUT que hoy actúan de forma ilegal pueden ser prohibidas inmediatamente por la comunidad de vecinos.

Comunidad de Madrid y ayuntamientos

Tras el cambio de la LPH, la FRAVM exige el cumplimiento de la ley y, por tanto, que sea imprescindible la presentación del acuerdo favorable de las tres quintas partes de la comunidad de vecinos para que uno de estos negocios sea dado de alta en el registro autonómico de alojamientos turísticos y para obtener una licencia de actividad municipal. Recordemos que a día de hoy basta con la presentación de una Declaración Responsable para que el Gobierno regional incluya una VUT en su registro.

Con las últimas novedades legislativas, la FRAVM, que desde 2017 trabaja sin descanso para frenar la expansión de los pisos turísticos, dará un nuevo impulso a su campaña informativa para que las comunidades de vecinos se blinden ante un tipo de negocios que, además de contribuir al aumento de los precios de la vivienda, generan numerosos problemas de convivencia. Para estos fines, la Federación Vecinal abrió hace un año su Oficina Vecinal de Afectadas por las Viviendas de Uso Turístico, que dispone de esta web con recursos para comunidades y otra información de interés https://aavvmadrid.org/oficina-vut/ Además, ofrece atenciones presenciales en el Ateneo La Maliciosa de Madrid, en Arganzuela.

En el marco de su batalla contra la expansión de las VUT, la FRAVM presentó el 7 de febrero una batería de alegaciones al Plan Reside del Ayuntamiento de Madrid solicitando la prohibición de su actividad en todo el municipio con el fin de aumentar el parque de vivienda residencial disponible y afrontar la actual emergencia habitacional. Recordemos que la capital, a pesar de las multas y algunos cierres, sigue teniendo operativos casi 15.000 pisos turísticos ilegales, viviendas que, si se ponen en alquiler convencional, podrían servir para aliviar la crisis de acceso a la vivienda.